תמ"א 38 שאלות ותשובות

איזה בניין רשאי ליישם את תוכנית התמ"א 38?

חוק התמ"א 38 מאפשר לחזק בניינים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980 ושגובהם עולה על שתי קומות. במבנים קטנים יותר (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם פחות משלוש קומות) התמ"א מאפשרת זכויות בנייה מצומצמות. מהם אחוזי ההסכמה הדרושים ליישום התמ"א 38? שיפוץ הבניין בלבד דורש הסכמת 50% מדיירי הבניין, אולם כדי לבצע הוספת יחידות דיור נוספות דרוש רוב של 66% מהדיירים. כמובן שהסכמה מלאה של כל דיירי הבניין תאפשר קידום וביצוע מהיר יותר של התוכנית, לשביעות רצונם של כל הדיירים.

מהן הזכויות שמאפשרת תוכנית תמ"א 38?

ניתן להוסיף לבניין יחידות דיור באחת הדרכים הנ"ל: א'- הוספת קומה בשטח המבנה. ב'- סגירת קומת עמודים. ג'- הוספת אגף. ניתן גם להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר. אם הבניין נבנה אחרי 1.1.1980, מה אפשרויות החיזוק שלו? בבניין כזה לא ניתן לבצע את תוכנית התמ"א 38, אולם ניתן לבקש היתר בנייה לצורך חיזוק המבנה, ללא זכאות לקבלת תוספות בנייה. רוב הבניינים שנבנו אחרי התאריך הנ"ל נבנו כבר על פי תקן 413 (התקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה), ולכן אינם נמצאים ברמת סיכון גבוהה במידה ותתרחש רעידת אדמה.

מהי השפעת התמ"א 38 על ערך הבניין?

יישום תוכנית התמ"א 38 מאפשרת, למעשה, קבלת בניין משופץ ברמה גבוהה ביותר, עובדה שמעלה באופן אוטומטי את ערך הדירות שבו. שדרוג הבניין בא לידי ביטוי בשיפוץ חזית הבניין, שיפוץ הלובי, בניית מעלית וכמובן חיזוקו של הבניין כנגד רעידות אדמה. כל אלה מבטיחים השבחה מיידית של הבניין וכפועל יוצא מכך של כל אחת ואחת מהדירות בבניין. כיצד משפיעה תוכנית התמ"א 38 על האזור בו היא מבוצעת? קיומו של בניין משופץ ברמה הגבוהה ביותר, כפי שהוסבר בסעיף הקודם, מביאה גם לתנופת התחדשות אורבנית בכל סביבתו, כיוון שהיא מהווה תמריץ עבור בניינים אחרים לבצע את תוכנית התמ"א 38, או לשפץ את הבניינים באופן דומה לזה ששופץ הבניין השכן (במידה והבניין נבנה אחרי שנת 1980). שיפוצים נרחבים אלה מבטיחים סביבת מגורים נעימה ובטוחה יותר ותורמים לשיפור פני השכונה וכמובן לעליית ערך שווי הדירת באותה שכונה.

מדוע כדאי לפנות לחברה קבלנית כדי לבצע את התמ"א 38?

החברה הקבלנית או היזם המבצע את התמ"א 38, דואגים לכל ההליך הבירוקרטי הכרוך בהוצאת התוכנית אל הפועל: קבלת הסכמת הדיירים, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מהחברה המקומית לתכנון ולבנייה. התקשרות עם יזם מאפשרת לדיירים לשפץ את הבניין ולקבל בניין ברמה גבוהה ביותר, ללא הוצאה כספית כלשהי מצידם, ומבלי שיצטרכו להתעסק עם ההליכים הבירוקרטיים הכרוכים בשיפוץ הבניין.

מה מקבל הקבלן בתמורה לחיזוק ושיפוץ המבנה על פי התמ"א 38?

הקבלן או היזם מקבל את זכויות הבנייה הנוספות המתאפשרות בהתאם לתוכנית התמ"א 38. ברוב המקרים מדובר בבניית קומת מגורים נוספת בבניין, כאשר החוק מתיר בנייה של מספר דירות זהה לקומה טיפוסית בבניין. מהי חשיבות יישום התמ"א 38 על הערכות המדינה כנגד רעידות אדמה? תמ"א 38 נועדה לאפשר חיזוק בניינים קיימים שלא נבנו על פי התקן על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה. כידוע, בשנים האחרונות היו מספר רעידות אדמה קטנות בארץ ולפי חוות דעתם של המומחים בתחום צפוייה רעידת אדמה בעוצמה גדולה הרבה יותר בטווח של שנים (אף אחד לא יודע אם זה יקרה עוד שנתיים או עוד 30 שנה). רעידת האדמה שהתרחשה לא מזמן האיטליה, המחישה את גודל האסון שעלול לקרות במידה והערכות המבנים אצלנו לא תהיה נאותה. התמ"א 38 מאפשרת לחזק בניינים ישנים (כאמור, בניינים שנבנו לפני 1.1.1980) כדי שיעמדו בתקן הישראלי לרעידות אדמה. חשוב לציין, כי על פי דו"ח מסוף שנת 2007, כ- 400,000 מבנים! בארץ לא היו מוכנים להתמודדות עם רעידת אדמה. יישום תוכנית התמ"א 38 יאפשר לצמצם במידה ניכרת את מספר המבנים שלא יהיו ערוכים לרעידת אדמה.